خبيرة تمويل عقاري: عدم تسجيل العقارات يعرض المالك للطعن على البيع

أكدت مها عبد الرازق العضو المنتدب لشركة أصول العقارية المالي والاستثماري وخبيرة التمويل العقاري، أن حلم الحصول على شقة في مصر لم يعد مستحيلا في إطار مبادرات الدولة لتوفير جميع مستويات الإسكان على مستوي الجمهورية، وكذلك مشروعات القطاع الخاص.

وأضافت خلال لقائها مع الإعلامي محمد ناقد، في برنامجه «الصنايعية» المذاع على فضائية الشمس، أن عملية تسجيل العقار بسيطة جدا، وتعتبر شهادة ميلاد للسكن الذي تعيش فيه، وكذلك تعطيه الشرعية القانونية .

وأوضحت «عبد الرازق» أن السكن القابل للتسجيل يشترط فيه أن يكون خاليا من المخالفات، وعدم تسجيل أي عقار يعرض مالكه إلى الطعن على عملية البيع ، ولا يعترف بالعقود العرفية وعليه يجب أن تكون ملكية البائع مسجلة حتى يستطيع نقل هذه الملكية للمشتري، ولهذا السبب قدمت الحكومة في 2018 مشروع قانون السجل العيني لمجلس النواب، للقضاء على وقائع البيع العرفية وعدم قبول أي تصرفات بشأن العقار إلا إذا كان مُسجلا.

وأشارت إلى أن بداية تسجيل العقارات في مصر يعود إلى عام 1923 حينما أصدر الملك فؤاد الأول القانونين 18 و19 لسنة 1923 لكن المشكلة وقتها تمثلت في أن القانون أسند تسجيل العقارات والملكية في مصر إلى 3 جهات هي المحاكم الأهلية، والمحاكم الشرعية والمحاكم المختلطة ثم صدر القانون 114 لسنة 1946 بتنظيم الشهر العقاري وأسند لمصلحة الشهر العقاري وحدها مهمة التسجيل، وفي العام التالي لصدور القانون بدأت إجراءات تنفيذه، كما أن معظم الملكيات في مصر تم تسجيلها في هذا الوقت، ثم صدر القانون 142 لسنة 1964 بشأن السجل العيني واشترط معاينة العقارات والأراضي قبل تسجيلها، لكن هذا القانون واجه مشاكل في تنفيذه استمرت لما يقرب من 10 سنوات، فضلًا عن أن قانون الرسوم حدد 12% من قيمة العقار يتم سدادها حال التسجيل في الشهر العقاري وكان يتم تحديد القيمة عن طريق إجراء التحريات، ولم يكن هناك ضوابط محددة لتحديد قيمة العقار، وعلى مدار السنوات المتتالية انخفضت قيمة الرسوم حتى وصلت إلى 2000 جنيه تُسدد حال تسجيل أي عقار.

وحول الإسكان المتوسط قالت «عبد الرازق» إن هناك نقص في الإسكان المتوسط رغم الاحتياج الشديد لها ، لذا قامت الدولة والقطاع الخاص ببناء عقارات بأمتار تتراوح ما بين ٦٠م الي ١٥٠ م وذلك حتى تتمكن من سد الفجوة بين الطلب والعرض ، كما عرض البنك المركزي بعد استنفاذ شريحة ٢٠ مليار جنيه بشريحة اخرى بلغت ٥٠ مليار جنيه لفئة محدودي ومتوسطي الدخل بفائدة مدعمة .شريطة ان يكون العقار الخاص بمتوسطي الدخل كامل التشطيب نظرا لوجود تضخم في الوحدات السكنية الغير مشطبة والتي لا تخضع للمبادرة وذلك لحث اصحابها على سرعة تشطيبها لادخالها في المبادرة للاستفادة منها وهذا دفع المطوريين العقاريين لعرض وحدات جاهزة السكن وتوقيع العديد من البروتوكولات مع البنوك والشركات لتقسيط ثمن تلك الوحدات لفترات وصلت الي عشرين عام وبالرغم من جائحة كورونا وعلى عكس المتوقع زادت حجم الإقبال على التمويل العقاري في ٢٠٢٠ بنسبة ٢٠% ؛
وأشارت عبد الرازق الي ضرورة تنفيذ حملات إعلامية وتسويقية كبري لتوعية فئة متوسطي الدخل بمبادرة البنك المركزي حيث أن غياب التسويق الجيد ادي لاحجام هذه الفئة عن المبادرة لعدم العلم الكافي بتفاصيلها.

واختتمت مها عبد الرازق، لقائها بالحديث عن «الفقاعة العقارية»، حيث أكدت أن حقيقة الأمر أن الإسكان المطروح مختلف عن مطالب المواطن أو مختلف عن احتياجاته، ونرى حاليا في السوق زيادة الأسعار بالرغم من زيادة حجم المعروض، وهو ما أدى إلى انخفاض الطلب وتباطؤ حركة البيع، مما حدا بالمطورين إلى تقديم تنازلات أكبر عن طريق تقليل المقدم المطلوب وزيادة فترات السداد والتقسيط.